FALLO CONSORCIO CONSTRUCCION EN AZOTEA DE LA UNIDAD FUNCIONAL SIN CONSENTIMIENTO UNANIME

L., Salvador Alberto y Otro c/ Campos, Mirta Susana s/ daños y perjuicios” – CNCIV – 21/11/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL. Propietario que efectúa construcciones en la azotea de la unidad funcional, sin el consentimiento unánime de los restantes copropietarios. Vecina que pone en conocimiento de un eventual adquirente dicha situación. PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA POR LA FRUSTRACIÓN DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA. IMPROCEDENCIA. Conducta reprochable a quienes intentaban vender el inmueble sin comunicar el conflicto al futuro propietario. RECONVENCIÓN. Pretensión de que se disponga la demolición de las obras realizadas. Improcedencia. Aplicación de la teoría del abuso del derecho. CORRESPONDE RESARCIR A LA DEMANDADA RECONVINIENTE por los daños que genera la sensación de invasión visual en su unidad. “… no se encuentra en discusión en esta instancia que en la azotea de la unidad funcional de los actores existen una serie de construcciones que fueron ejecutadas sin contar con el consentimiento escrito de todos los miembros del consorcio. Menos aún se desconoce que Mirta Susana Campos es heredera, poseedora y usufructuaria de las unidades 3 y 4 y que, en el año 2008, encontrándose en venta la propiedad de los actores, le remitió una carta documento a la inmobiliaria que ofertaba el bien informando que allí existían obras ilegales. Finalmente, no se niega que luego de la remisión de dicha misiva la persona que había reservado la propiedad con la intención de comprarla dejó sin efecto su decisión.” “… no creo que la actitud llevada a cabo por la demandada merezca reproche alguno, máxime si se considera que la información que contenía la carta documento remitida por Mirta Susana Campos era veraz. Por el contrario, estimo sumamente criticable que los actores hayan pretendido vender su inmueble sin advertir al futuro propietario del presente conflicto. (…)” “… la demandada pretende que se demuela la obra ejecutada por los actores. Y entiendo el fundamento de su petición ya que para realizar la obra nueva el propietario del último piso debería haber contado con el consentimiento unánime del resto de los copropietarios (Papaño, Ricardo José; Kiper, Claudio Marcelo; Dillon, Gregorio Alberto; Derechos reales, Depalma, Buenos Aires, 1990, T. 2, p. 30). Pero lo cierto es que, más allá de la contundencia de dicho criterio, el juzgador, ante un planteo de esta índole, debe aplicar el derecho de acuerdo a la realidad que lo circunda, siendo la equidad el factor determinante en la aplicación de la norma (Kiper, Claudio M.; Propiedad horizontal, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2008, p. 243).” “… resulta de utilidad el segundo párrafo del art. 1071 del Código Civil, norma en la cual se establece que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Así, se ha señalado que la conducta del propietario que demanda la destrucción de obras antirreglamentarias que no atentan contra la seguridad o estética del edificio, después de varios meses de construidas, configura un ejercicio abusivo del derecho (CNCiv., Sala L, 24/5/99, JA, 2000-I-522). Del mismo modo, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, resolvió que “Si los copropietarios conocían las obras emprendidas por el copropietario en su unidad sin oponerse en forma concreta y temporánea, la acción tendiente a restituir la unidad al estado anterior promovida por el consorcio un año y medio después comporta un proceder abusivo no conciliable con el principio de buena fe” (CSJN, Fallos: 289:400).” “… según lo informado por la perito, las obras realizadas por los actores para beneficiar a su unidad funcional no perjudican a la estructura ni a la estética del edificio, han sido ejecutadas conforme lo dispuesto en el Código de Edificación y de Planeamiento Urbano y no afectan las vistas originales de las restantes unidades funcionales ni disminuyen su valuación. Cabe destacar, a su vez, que datan de hace más de diez años. Por ello, creo que si se dispusiere la demolición pedida por Mirta Susana Campos se estaría avalando el ejercicio abusivo de un derecho, provocándole un serio perjuicio económico a los actores. No obstante, creo que los actores deben abonar una pequeña suma por los daños y perjuicios reclamados por la demandada reconviniente. ” “… se debe confirmar la sentencia recurrida en cuanto a que no corresponde condenar a Mirta Susana Campos a pagar una indemnización a los reclamantes. Pero disiento con el a-quo en cuanto que la parte actora no tenga que abonar ninguna suma a la demandada, fuera de tener que readecuar el reglamento y realizar las gestiones administrativas descriptas en la sentencia recurrida sino que, por el contrario, estimo que le deberán abonar la suma mencionada precedentemente.” Citar: elDial.com - AA7CE3 Publicado el 07/03/2013

DISP. 777/13 DGDYPC - SE DEROGA EL SEGURO DE CAUCIÓN DE LAS DISP. 6013/09 Y 525/11

DISPOSICIÓN N. º 777/DGDYPC/13 Buenos Aires, 16 de abril de 2013 VISTO: La Ley Nº 941 (B.O.C.B.A. Nº 1601), Ley 3254 (B.O.C.B.A. Nº 3315), Ley 3291 (B.O.C.B.A. Nº 3336), el Decreto Nº 551/2010 (B.O.C.B.A. Nº 3464), la Disposición N° 6013-DGDYPC-2009, la Disposición N° 525-DGDYPC-2011 y CONSIDERANDO: Que la Ley N° 941 del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal ha sido modificada por la Ley 3254 y la Ley 3291; Que en el Poder Ejecutivo dictó el Decreto N° 551/10 reglamentario de la ley ut-supra mencionada; Que el artículo 4° del decreto mencionado ut-supra designa a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley N° 941 texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291, quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación, Que, por el Decreto Nº 1361/00 se creó la Dirección General de Defensa y Protección al consumidor, dependiente actualmente de la Subsecretaria de Atención Ciudadana de Jefatura de Gabinete; Que, en concordancia con el espíritu de la Ley 941 y su decreto reglamentario Nº 706/03, modificadas actualmente por la Ley 3254 (B.O.C.B.A. Nº 3315) y 3291 (B.O.C.B.A. Nº 3336) se dicta el Decreto Nº 551/10 (B.O.C.B.A. Nº 3464) Reglamentario de las mismas mediante el cual se designa a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como máxima autoridad de aplicación con las facultades de vigilancia, contralor y aplicación establecidas en dicha normativa; Que asimismo dicho reglamento faculta al Director General de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la correcta implementación y aplicación de la Ley Nº 941 y concordantes. Que la Ley 941 reformada por la Ley 3254 establece: "Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada: a) Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso. b) Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas. c) Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra. d) Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios. e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros. f. Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as." Que, en virtud del inc. e) del art. 12 de la Ley 941, la Disposición N° 6013-DGDYPC-2009 establece "Artículo 3º.- La declaración jurada patrimonial prevista en el artículo 12 inciso "e" de la Ley 941 modificada por la Ley 3254, deberá acreditarse de modo fehaciente ante la autoridad de aplicación antes del 30 de junio de 2010. Cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses, deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula. La suma asegurada de dichas garantías, para cada consorcio, no podrá ser inferior al 33% de la sumatoria de las expensas del mismo devengada durante los últimos 12 meses." Que la Disposición N° 525-DGDYPC-2011 establece "Artículo 1*: Los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal deberán acreditar en calidad de tomador, la contratación de una póliza de caución, que garantice a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en su calidad de beneficiario asegurado, la percepción de la suma máxima establecida en el Artículo 11 de la Ley 941 por infringir la presente Ley. Artículo 2*: Para el casos en que el Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal hayan optado por la constitución de una póliza de caución garantizando a sus administrados el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 3* de la Disposición 6013/09 DGDYPC, la póliza exigida en el Art. 1* de la presente Disposición se incluirá como una sección separada en la póliza de caución que garantiza a sus administrados el cumplimiento de sus obligaciones." Que, atento a que se ha corroborado la imposibilidad de que se tome tal seguro se procederá a instar a los administradores que a los fines y efectos de dar cumplimiento con el inciso e) del Artículo 12° de la Ley 941 deberán tomar un seguro de responsabilidad profesional. Que, se puede dar cumplimiento al inc e) del artículo 12 de la Ley 941 mediante una declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador, la cual deberá ser cargada en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como seguro; otros; no posee, motivo por el cual no posee: declaración jurada patrimonial ante el consorcio aportando la fecha de aprobación. Que, toda vez que se trata de la norma que establece la declaración jurada anual obligatoria de los administradores, en caso de haber optado por contratar un seguro de responsabilidad profesional se deberá cargar la información respectiva en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como seguro; otros. Por ello, y en uso de las atribuciones legales conferidas por le Ley 941 Ley 3254, Ley 3291 y el Decreto Nº 551/10, la Ley 757, Decreto 706-GCBA/03 y el Decreto 17-GCBA/03, EL DIRECTOR GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCION DEL CONSUMIDOR DISPONE Artículo 1º.- Dejase sin efecto el artículo 3° de la Disposición N° 6013-DGDYPC-2009 y la Disposición N° 525-DGDYPC-2010; Artículo 2º.- Establécese que para dar legal cumplimiento al artículo 12º inc. e) de la Ley 941 los administradores deberán obtener la aprobación de la declaración jurada patrimonial por parte del consorcio administrado o bien contratar en calidad de tomador un seguro de responsabilidad profesional con una compañía de seguros legalmente habilitada. Artículo 3º.- Los administradores deberán aportar la opción ejercida en base a la presente en la declaración jurada respecto de los periodos 2010-2011-2012 completando en el informe del aplicativo, que a dichos efectos se encontrará disponible. a) Para el caso de la declaración jurada patrimonial aprobada por el consorcio: en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como tipo de seguro; otros; no posee, motivo por el cual no posee: declaración jurada patrimonial ante el consorcio aportando la fecha de aprobación. b) Para el caso de haber optado por contratar un seguro de responsabilidad profesional se deberá cargar la información respectiva en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como tipo de seguro; otros y todos los datos que allí se requieran (vg CUIT, n° de póliza, fecha, etc. ). Artículo 4.- Regístrese. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, Archívese. Gallo Fuente: BOCBA Nº4134 del 18/04/2013